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房改房糾紛的處理

2018年04月08日15:50        李哲      法律咨詢     我要評論

房改房糾紛的處理

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   對于房改完畢已辦理了產權證,明確產權關系的糾紛,法律關系比較明確、比較容易處理。對職工根據房改政策和單位房改的規定交納了購房款尚未辦理產權證時,因勞動關系或家庭婚姻關系的變化引發的房改房糾紛,和單位內部職工集資建房,職工已實際占有使用住房,企業未給職工辦理產權證時,就該住房的確權和繼承產生的糾紛,處理比較復雜。在此筆者談一下自己的看法。

  1、參加單位房改購買公房的職工與售房單位解除勞動關系引發的房屋權屬糾紛的處理。

  參加單位房改購買公房的職工因調動工作、辭職或除名、辭退與售房單位解除勞動關系,售房單位以該職工已不是本單位職工為由,要求收回房屋。這類糾紛在司法實踐中非常多,處理時應具體情況具體分析。對于購房職工在與單位解除勞動關系時,已取得住房的產權證明的,應當充分保護產權人的合法權益,即維護購房職工對其所購公房的全部占有權和使用權 。售房單位收回房屋的要求無任何法律依據。對于購房職工與單位解除勞動關系時,已交納了購房款,簽署了購房協議但未拿到房產證 ,售房單位要求收回房屋、購房職工要求單位給予辦理房產證而產生的糾紛。對于這種情況,司法實踐中有不同的處理意見。一種意見認為:根據現有法律規定,房屋產權轉移時間以辦理產權證為準。職工在沒有取得產權前,和售房單位解除勞動關系,就喪失了以優惠價格購買公房的資格,因此,雙方簽訂的售房協議,在履行中因購買方喪失應具備的主體資格而失效。售房單位有權收回房屋。筆者對此持有不同意見,該職工能否取得產權,應取決于雙方買賣公房的行為是否合法有效。如果該單位對所售公房的售房辦法經過房改部門審批,購房職工簽訂購房協議時具備購房資格,雙方簽訂的買賣公房合同合法有效。雙方就應該 全面履行該合同,即使職工和單位解除了勞動關系,售房單位也應為職工辦理房屋產權證。理由有三 :第一,公房的售房對象是以單位的公房出售辦法被政府房改部門批準時,享有購買單位公房資格的職工為準。相關法律法規和房改政策沒有規定,以優惠價購買公房的職工必須保持與售房單位的勞動關系,也沒有規定購買公房的職工必須為企業繼續服務的期限。第二,購買公房的職工交足購房款后,協助職工辦理產權證是售房單位的合同義務。因賣房者不履行合同義務致使買房者不能達到合同目的,承擔不利后果,這顯然不符合合同法的立法本意。再者,賣房單位一天不辦理房產過戶登記手續,職工就一天不能調離單位,單位不辦理房產證就可以限制職工的自由擇業權,這絕對是不合法的。第三,根據市政府發布的《淄博市出售公有住房暫行辦法》第二十三條的規定,分期付款購買單位公房的,購房者調離本市或死亡的,其直系親屬或法定繼承人可以繼續付款購房。該規定明確了,分期付款購買公房者與單位脫離勞動關系的尚可繼續履行公房買賣合同,已交足購房款后與單位解除勞動關系的購房者更應要求單位履行合同,為其辦理房產過戶登記手續。

  2、因參加房改的職工死亡引起的房改房的繼承糾紛的處理。

  職工生前參加單位的房改并交納了購房款,在辦理產權證前因病死亡,該房產能否作為遺產繼承?這一問題比較復雜,應視不同情況作出不同處理。根據現有法律,房屋產權轉移時間以辦理產權證為準,即沒辦理房屋產權證就不享有房屋所有權。根據我國繼承法的規定,遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產,這里的合法財產包括財產和財產權利 。參加單位房改的職工在辦理產權證前死亡的,該房產不能作為遺產繼承。該職工參加房改交納了購房款,和單位建立了住房買賣的合同關系,其繼承人可以繼承其債權,即要求單位履行交付房屋辦理產權證的權利。但房改房買賣關系的主體是特定的,購房者必須是與售房單位有勞動關系的職工,能夠享受房改的優惠待遇是基于房改單位職工的身份。身份權是不能繼承的,如果該職工是單身,按他自己所享有的優惠待遇參加房改,那么該職工的繼承人只能繼承購房款,沒有獲得該房屋產權的請求權。如果該職工以其家庭夫妻雙方所享有優惠待遇參加其單位的房改,其配偶也是購房的主體,單位應繼續為其辦理房屋產權證,該職工所享有的那部分房屋產權可以作為遺產繼承。

  3、因夫妻離婚引起的房改房糾紛的處理

  根據1994年7月國務院發布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》的規定,職工以優惠價購買公有住房,每個家庭只能享受一次。不管夫妻雙方參加哪一方單位的房改,其購買公房的行為和享受的價格優惠是基于夫妻雙方共同享有的資格和權利。即使僅有參加房改的一方享有以優惠價購買公房的資格,其購房時所享有的優惠待遇包括國家鼓勵職工購買公房性質的價格折扣優惠和以職工住房公積金為計算依據的工齡折扣,該優惠利益在其參加單位房改購買公房時已經實現,應屬于夫妻在婚姻存續期間所得。因此,因夫妻離婚而涉及房改房屋的歸屬時,該房屋應作為夫妻共有財產,雙方都有權分得該房,不能因參加了某一方單位的房改為由,限制另一方對該房屋的請求權。售房單位也不得以非本單位職工為借口,侵犯產權人的利益。但是未分到住房的一方已不再享有優惠購房的待遇,且被分割的住房的價格構成中隱含著購房家庭一方或雙方的住房補貼和國家企業給予職工的優惠待遇,所以在對房改房作價分割時應參照該房的市場價格,保護好未分到住房一方的合法利益。

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