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如何理解“房隨地走”和“地隨房走”?

2015年08月14日15:54        蘇米      法律咨詢     我要評論

如何理解“房隨地走”和“地隨房走”?

  以上條文規定了抵押時的“地隨房走、房隨地走”規則。應作如下理解:

  1、房地一并抵押

 。1)建筑物抵押的,應當將該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

  所謂“建筑物占用范圍內的建設用地使用權”,是指依據規劃,建筑物所占用的土地之上的建設用地使用權。具體而言:(a)如果以整棟房屋抵押,就是指該房屋“實際”占地上的建設用地使用權;(b)如果以區分所有的建筑物抵押,則是指該建筑物所占的相應比例的建設用地使用權。

 。2)設用地使用權抵押的,應當將土地上已有的建筑物、構筑物一并抵押。

  注意:以建設用地使用權抵押是,土地上的“在建工程”也應一并抵押。

 。3)抵押人未依照前述規定一并抵押的,未抵押的財產“視為”一并抵押。

  即使當事人沒有按照法律規定一并抵押,法律也“推定”當事人已經將房地一并設立了抵押。此種推定屬于“不可推翻的推定”,當事人不能以協議加以排除,也不能事后否定此種一并抵押的效力。更有甚者,即使當事人在辦理抵押登記時,只辦理了建筑物的抵押登記,而沒有辦理建設用地使用權的抵押登記,或者只登記了建設用地使用權抵押,而未登記建筑物抵押,就視為已經“一并”就建設用地使用權和建筑物辦理了抵押登記?梢,《物權法》第182條屬于《物權法》第9、187條規定的例外。

 。4)押人將房、地分別抵押給不同的債權人的,則構成重復抵押。

  2、土地上的新增建筑物“不屬于”一并抵押的范圍,但屬于“一并處分”的范圍。

  根據《物權法》第200條的規定:

 。1)設用地使用權“抵押后”,土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。

 。2)建設用地使用權實現抵押權時,應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權“一并處分”,但新贈建筑物所得的價款,抵押權人無權優先受償。

 。3)村企業建筑物抵押時“地隨房走”,但“房不隨地走”。

  根據《物權法》第183、201條的規定:

 。1)鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。

 。2)鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

 。3)鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的,實現抵押權后,未經法定程序,不得改變土地所有權的性質和土地用途。

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